Precs i preguntes en la propera sessió plenària del consell d'habitatge del dia 8 de juliol de 2026
TEXT PER A PRECS I PREGUNTES
"Vist que Josep Maria Ferran porta un estudi i una observació de la situació actual sobre les relacions de les comunitats de la propietat, les comunitats de convivència i les administracions de finques, la Federació Veïnal de Tarragona SEGLE XXI , proposa una campanya per a motivar la cooperació entre les comunitats i les administracions de finques, les atencions de qualitat i el benestar de la ciutadania".
MOTIUS.-
Obert al COAFT, a les federacions veïnals, a les AAVV i a les comunitats de propietat i de convivència.
"Vist que porto una observació de la situació actual sobre les relacions de les comunitats de la propietat i les administracions de finques, vaig proposar a la Federació Veïnal de Tarragona SEGLE XXI , una campanya a partir de setembre per a motivar la cooperació entre les comunitats i les administracions de finques, les atencions de qualitat i el benestar de la ciutadania".
J.M. Ferran i Torrent.
Fa un estudi tesi Cooppel per la Pau en el camp veïnal, educatiu, cultural i de justícia.
COMENTAL,
ESBORRANY EN CONSTRUCCIÓ PERMANENT
ESCOLTEM AL VEÏNAT I RECERQUEM SOLUCIONS ESTRATÈGIQUES
CAL MILLORAR L'ESTAT ACTUAL DE LES COMUNITATS VEÏNALS
1.- MOTIVACIÓ I JUSTIFICACIÓ.-
1.1.- Tesi IP Cooppel per la Pau 2030 ODS per al benestar de la ciutadania.-
Experiència:
Per Josep Maria Ferran Torrent, professor jubilat des de 2017, mediador veïnal voluntari en APS des de l'any 2000 i des de 2019, està a la secretaria de comunicació i de mediació veïnal de la Federació veïnal de Tarragona AFV Segle XXI, des de 2019. És present al Consell municipal de protecció civil i al Consell de l'Habitatge des de fa tres anys.
1.2.- Porta a terme la tesi inversa postulant Cooppel per la Pau en xarxa social de persones, entitats i recursos impulsors, des de 2012, en una trajectòria de 50 anys d'iniciatives locals lliures i solidàries.
Des de 2000 hem promogut la conversa en català, aprendre l'accés a internet de la ciutadania, persones amb dol. Voluntariat cívic. Zona Nou Eixample Sud. AAVV Verge del Carme
En més concret com a mediador social comunitari voluntari veïnal Segle XXI, federació veïnal de Tarragona:
2022 el carrer Mallorca decideix les magnòlies com a arbre del carrer i l'aparcament és de cara per disminuir la contaminació, 2026 col·labora en desplaçar els busos turístics fora del carrer Mallorca, seguiment dels bars i tarrasses com actius de sorolls, estudi per a millorar 2026-30.
1.3.- Les competències més importants per a la ciutadania a nivell professional, oci, voluntariat i participació cívica:
Segons la pràctica Cooppel agrupem les competències per creativitat, comunicació i cooperació les competències VOL+ de la PVE.
En creativitat
- Anàlisi i resolució de problemes
- Iniciativa i autonomia
- Flexibilitat i innovació
En comunicació
- Lideratge d'iniciatives
- Planificació i organització
- Comunicació interpersonal
En cooperació
- El treball en equip
1.4.- Fase 2026.-
Experimentació de KOLB a partir de setembre fins a desembre 2026 i recollida dels resultats
2.- LA IMPORTÀNCIA DE L'HABITATGE.-
Després de la família i el treball, el nostre habitatge és el lloc més important a nivell social, que implica dispeses i interès econòmic i on passem moltes hores.
Necessitat d'estudiar i de com es pot defensar el benestar de les propietats d'habitatge davant les queixes i suposada incompetència d'algunes administracions de Finques i l'interès en participar en les situacions polítiques i socials per a millorar els drets de la ciutadania
Tot de cara a millorar les relacions, els rols, les funcions, la transparència i des del marc legal de la igualtat.
3.- RECURSOS.-
Eines molt importants són el Consell d'Habitatge, Càtedra UNESCO de l'Habitatge i el Col·legi Oficial d'Administració de Finques de Tarragona i les seves competències.
3.1.- La ciutat de Tarragona té el Consell de l'Habitatge
https://smhausa.cat/consell-de-lhabitatge-de-tarragona/
3.2.- La URV té la càtedra UNESCO de l'Habitatge i aquest tema estaria dins de la investigació dins de la gestió i l'organització de l'habitatge
La Càtedra UNESCO d'Habitatge de la Universitat Rovira i Virgili (URV), amb seu a Tarragona, és la primera càtedra UNESCO del món dedicada específicament a la recerca, docència i transferència de coneixements en matèria d'habitatge. Creada formalment el d'11 de juliol de 2013, té com a propòsit abordar el fenomen de l'habitatge des d'una perspectiva interdisciplinària, internacional i social. [1, 2]
Organització i lideratge
- Fundador: El Prof. Dr. Sergio Nasarre Aznar va fundar la institució i en va ser el primer director (2013-2021).
- Direcció actual: L'òrgan està dirigit pel Dr. Héctor Simón Moreno, acompanyat de la Dra. Gemma Caballé Fabra com a sots-directora.
- Equip: Compta amb un nucli actiu d'uns 15 investigadors júniors i sèniors emmarcats en el Housing Research Group (HRG). [3, 4, 5]
Els quatre pilars de recerca
La càtedra vertebra els seus projectes competitius (tant nacionals com internacionals) a voltant de quatre eixos: [1, 2]
- L'habitatge com a dret humà.
- L'accés a l'habitatge (noves tinences, assequibilitat).
- La gestió i organització del parc residencial (públic i privat).
- L'habitatge entès com un actiu financer. [1, 2, 3, 6, 7]
Impacte social i línies d'actuació
- Col·laboració internacional: Treballa estretament amb les Nacions Unides recolzant la implementació de la Nova Agenda Urbana i col·labora amb organismes com la UNECE. [4, 8]
- Assessorament de polítiques públiques: L'equip redacta Plans Locals d'Habitatge per a nombrosos municipis i consells comarcals de la província de Tarragona (com Altafulla, la Conca de Barberà o l'Espluga de Francolí). [9]
- Certificacions de qualitat: Han dissenyat el Certificat de Bona Gestió d'Habitatge Social (CVS), lliurat per primer cop al Servei Municipal de l'Habitatge de Tarragona (SMHAUSA). [10, 11]
- Difusió científica: Publiquen de forma periòdica la revista especialitzada Housing i organitzen fòrums internacionals, workshops interdisciplinaris i universitats d'estiu. [1, 8, 12]
Dades de contacte
Si vols aprofundir en alguna de les seves línies de treball, digues-me:
- Et interessa conèixer els seus estudis sobre formes alternatives de tinença (com la propietat compartida)?
- Busques detalls sobre els seus cursos de formació o postgraus?
- Vols saber com redacten un Pla Local d'Habitatge municipal? [3, 14, 15]
https://www.urv.cat/es/sociedad-empresa/catedras/catedra-unesco-de-vivienda/
https://housing.urv.cat/es/
3.3.- El Col·legi Oficial d'Administracons de Finques.-
https://www.coaft.com/
https://vu.cgcafe.org/tarragona/vias-reclamacion-recursos.php?idioma=es
Lluita contra l'intrusisme
Centrant-nos exclusivament en l'àmbit del servei i protecció als ciutadans (és a dir, a les comunitats de veïns i propietaris particulars), el Col·legi Oficial d'Administradors de Finques de Tarragona (COAFT) actua com un òrgan de garantia i protecció dels teus drets i del teu patrimoni.
Les seves funcions concretes en aquest eix són les següents:
1. Garantia econòmica i professional (Fiances)
- Assegurança de Responsabilitat Civil: El Col·legi garanteix que tots els seus membres estan coberts per una pòlissa col·lectiva. Si l'administrador comet un error professional que causa un dany econòmic a la teva comunitat, l'assegurança respon per cobrir el perjudici.
- Fiança de fidelitat: Ofereix una cobertura econòmica especial en cas que es produeixi una mala praxi o una gestió deslleial dels fons econòmics que la comunitat té dipositats al banc.
2. Resolució de conflictes (Mediació i Queixes)
- Servei de Mediació gratuït: Si hi ha un desacord greu entre la comunitat de propietaris i l'administrador, el COAFT intervé com a mediador neutral per intentar buscar una solució amistosa sense haver d'anar als tribunals.
- Tramitació de denúncies deontològiques: Qualsevol ciutadà pot presentar una queixa formal al Col·legi si considera que el seu administrador ha actuat vulnerant el codi ètic de la professió. El COAFT obre un expedient i, si s'escau, sanciona el professional.
3. Transparència i Seguretat Jurídica
- Certificació de col·legiació: Permet a qualsevol propietari verificar l'estat d'alta d'un professional. Això serveix per assegurar-te que la persona que gestiona els teus diners no és un "fals administrador" o intrús.
- Criteris orientatius d'honoraris: Tot i que els preus són lliures, el Col·legi ajuda a aportar claredat sobre quins serveis estan inclosos en un contracte ordinari i quins es consideren extres (com reunions extraordinàries o tràmits d'obres grans).
4. Facilitat de cerca i contractació
- Borsa de treball i cercador públic: L'òrgan posa a disposició de la ciutadania un directori oficial actualitzat. Si una comunitat vol canviar d'administrador, pot demanar un llistat de professionals que operen exclusivament a la seva zona geogràfica (per exemple, al Tarragonès, Baix Camp, etc.).
Si estàs gestionant una situació real amb la teva comunitat de veïns a Tarragona, digues-me:
- Vols que et detalli els passos concrets per presentar una reclamació oficial al COAFT?
- Necessites el model o la informació sobre com sol·licitar un mediador del Col·legi?
- Tens dubtes sobre si una actuació concreta del teu administrador es pot considerar una infracció deontològica?
4.- OBSERVATORI VEÏNAL.-
L'observatori veïnal federal disponible a la mediació i a escoltar, observar, estudiar i investigar a favor del benestar de la ciutadania de l'estat de la qüestió.
Tenims 22 punts gràcies els 25 anys d'experiència per a recomanar i animar.
https://agendaanims.blogspot.com/2026/05/300-22-punts-orientacions-i.html
A la Casa del Mar es va presentar el 15 d'abril de 2026 en un acte públic els resultats de 25 anys de Mediació veïnal.
https://favtarragonanordeixamplecentre.blogspot.com/2026/04/218-per-prevenir-i-animar-jm-ferran.html
Cal reconèixer i donar a conèixer el bon funcionament de persones, comunitats, finques, etc.
Cal potenciar l'excel·lència en la particiació entre totes les parts implicades.
I amb el tracta respectuós cal exigir la qualitat d'implicació de les persones, comunitats, finques, etc, en el benestar emocional i social del veïnat.
DEMANEM QUE ES FACILITI DEL COL·LEGI D'ADMINISTRACIONS DE FINQUES UNES EINES PER A MILLORAR DE FORMA GLOBAL entre les finques i les comunitats de la propietat.
RESULTATS DE L'OBSERVATORI
1.- Quines queixes es detecten?
Amb evidències, proves i testimonis
Demanem més eficàcia i més industrials a optar.
1.- Manca d'interès en resoldre problemes clau com temes comunitaris com la façana, l'accès de minusvàlids, les finques venen a les reunions sense pressupostos ni personal qualificat. Sembla que van per a entretenir.
2.- Quasi tres mesos per l' arrenjament de la porta del parquing (portem mesos amb un sol industrial) i estan tant frescos,
Cura total en les actes, s'han de signar per la presidència i s'han d'enviar a totes les persones propietàries.
3.- Les actes de reunions de còpia i pega i no adequades a la realitat ( en tenim quatre que clamen al cel) que són per perdre la confiança amb aquesta gent.
4.- Sols té un industrial i no ofereixen altres opcions, quan hi han finques que si tenen fins a tres opcions.
És just un bon servei i ajustat a la realitat
5.- Hi han finques amb més qualitat de servei en relació amb el preu que paguem.
6.- Un mal servei pagat com si fos de qualitat.
Volem tenir accès a les comptes i conèixer l'estat econòmic per la presidència
7.- Falta de transparència, primer un compte conjunt de totes les comunitats, després un compte sol però la presidència no pot accedir.
8.- Resulta que hi ha veïnat conformista que no vol canviar de finques, el qual és còmplice dels abusos, s'ha de buscar una actuació legal.
9.- Desconeixement de fets a la presidència de gestions fetes com de pagaments
10.- Malinterpretar les actes per exemple un acord important de 2011.
11.- Les finques presideixen la reunió i no se la preparen, improvisen.
Volem reunions amb dinàmiques participatives
12.- I faciliten la conversa a persones puntuals considerant a altres un zero a l'esquerra, en lloc d'escoltar a tothom amb dinàmiques participatives.
Volem tenir una còpia de la constitució i dels estatuts.
13.- S'ha de facilitar la informació i documentació de la constitució i dels estatuts de la comunitat veïnal.
Cal la informació que sigui competent
14.- Hi ha d'haver una cartellera a la planta baixa en un lloc visible des dades de les finques i d'urgència. Sobre tot els caps de setmana.
Cal crear comunitats
15.- El personal propietari té dret que en el cas de lloguer, el personal que lloga un habitatge té el dret de ser considerat dins del pla de seguretat, mediació i convivència de la comunitat o escala.
16.- Cal facilitar la comunicació amb les AAVV i les federacions veïnals.
17.- Cal que el Col·legi d'Administració de Finques ajudi al benestar del veïnat i el bon funcionament de les administracions de finques.
Cal facilitar la mediació social comunitària
18.- Cal fomentar la mediació social comunitària, la informació, l'aprenentatge per experiències i el compartir per a prevenir, orientar i assessorar.
Informacions sobre estudis i investigacions:
https://www.diba.cat/c/document_library/get_file?uuid=0b2b0b91-3c4d-4758-acba-50233c49f0f2&groupId=7294824
https://vincle.org/ca/publicacions/noticies/comunitats-veinals-el-primer-escenari-de-la-cohesio-social
https://www.bbp.cat/diagnosisadjuntos/3864diagnostico.pdf
2.- S'ha obert un estudi i una investigació sobre els drets veïnals davant la contractació de finques on les propietàries contracten i són els veritables presidències de la comunitat i no al reves com ara.
Com podem respondre a aquestes queixes i millorar entre tots?
Els primers resultats de l'estudi són:
3.- El dret al tracte just i el dret millorar la gestió, fins si convé el canvi d'administració de finques.
És possible i un dret el canvi de finques. És possible crear una comunitat per escala i independitzar-se.
D'una mancomunitat es poden crear subcomunitats?.
4.- Cal crear comissions de millora.-
Primer informar-nos i crear una comissió interessada en millorar..
Tenir clar les avantatges de marxar a unes noves finques amb el coneixement de les opcions, ser conscients de la situació actual de necessitats i de l'actitud passiva de les finques actuals, convocar una reunió informativa.
Segon convocar una reunió informativa i tenir clar documentalment que s'ha fet el pas de plantejar i que això de la complicitat també és responsabilitat.
I comunicar que si passa alguna cosa de danys a les finques se la denunciarà i es demanarà que paguin els danys, si l'assegurança no asumeix els danys per neglicència.
ANNEXOS
Estudiar entre tots solucions pràctiques a favor de l'eficàcia i el benestar veïnal.
La IA ens pot ajudar així com les persones expertes. I ja estem estudiant estratègies.
CULTURA VEÍNAL NECESSÀRIA PER A LA PARTICIPACIÓ CONSTRUCTIVA I LA MOTIVACIÓ DE LA CIUTADANIA.-
Qui t'ajuda i què pots fer si no tens la majoria?
Si et trobes en minoria però vols forçar un canvi de finques o defensar-te de la seva negligència, utilitza aquests altaveus i mecanismes legals:
1. Denúncia al Col·legi d'Administradors de Finques (CAF)
Si l'administrador està col·legiat (pots comprovar-ho a la web del
CAF Barcelona o de la teva província), pots presentar una
queixa o denúncia deontològica gratuïta. Si es demostra que actua amb incompetència, que oculta informació o que comet negligències greus, el Col·legi el pot sancionar o inhabilitar. [
1,
2,
3]
2. La regla del 25%: Convocar una Junta sense el President ni les Finques
La llei a Catalunya no exigeix que siguis la majoria per actuar. Si aconsegueixes aliar-te amb uns quants veïns que sumin
el 25% dels propietaris o el 25% dels coeficients de participació, teniu el dret legal de convocar una
Junta Extraordinària pel vostre compte. [
1]
- En l'ordre del dia podeu incloure: "Cessament de l'actual administrador per negligència i contractació d'un de nou".
- Molts veïns que "passen de tot" solen votar a favor del canvi si algú els exposa clarament les pèrdues econòmiques causades per les finques. [1, 2, 3]
3. Via Judicial per Danys i Perjudicis (Responsabilitat Civil)
Si l'administrador ha comès un error greu que t'ha costat diners (per exemple, no demanar una subvenció a temps, permetre que s'oxidin bigues de l'edifici per desídia, o pagar factures falses), pots posar una
demanda per responsabilitat civil contractual. Per a això necessitaràs el suport d'un advocat especialista en Propietat Horitzontal o l'empara d'una
Cambra de la Propietat Urbana. [
1,
2,
3,
4]
4. Demanar una Auditoria de Comptes
Com a propietari individual, tens dret a revisar la documentació del teu edifici. Si sospites d'incompetència o directament de frau (apropiació de fons), pots exigir veure els llibres. Trobar desquadraments és la millor eina per convèncer la resta de veïns passius i aconseguir, finalment, la majoria necessària per fer-los fora. [
1,
2]
Quina és la millor estratègia d'actuació?
- Parla en privat amb els veïns clau: No intentis lluitar sol. Exposa de manera clara (i amb documents o proves, com correus no respostos o pressupostos inflats) la incompetència de les finques a 2 o 3 veïns de confiança. [1, 2]
- Busca el 25%: Sol·liciteu la junta extraordinària formalment per burofax. [1, 2]
- Fes servir la presidència al teu favor: Si et toca ser president, no ho rebutgis. Fes servir el càrrec precisament per demanar pressupostos a noves finques, auditar els comptes del gestor actual i proposar el canvi immediat a la següent reunió, ja que el president té la potestat directa de convocar les juntes. [1, 2]
Si et veus capaç de moure fitxa amb algun veí, et puc ajudar a redactar un model de text per demanar la convocatòria de la junta del 25% o a definir quines accions concretes de les finques pots considerar "negligència demostrable". Quina via sents que seria més viable al teu bloc?
Davant d'aquesta situació com a propietaris, l'estratègia de reunir les proves i demanar la dimissió és el camí correcte, però el salt a les xarxes socials i l'opinió pública s'ha de fer amb una base jurídica impecable per evitar que l'administrador us denunciï per un delicte de calúmnies, dany a l'honor o revelació de secrets.
Com a propietaris afectats, heu de conèixer molt bé els límits legals i els passos d'aquesta "estratègia de pressió" perquè sigui 100% efectiva i segura.
1. La reunió de confrontació (Demanar la dimissió)
Aquesta reunió s'ha de plantejar com un acte formal i burocràtic, no com una discussió emocional.
- El dossier de proves: Porteu fets objectius i documentats (exemples: auditories amb desquadraments, correus/burofaxos sense respondre, fotografies de desperfectes no reparats, pèrdua documental de subvencions).
- L'oferiment de dimissió voluntària: Se'ls proposa firmar una rescissió de contracte de mutu acord. L'argument de força és clar: "Si dimitiu voluntàriament, el traspàs de la documentació a la nova gestoria serà net i discret. Si us hi negueu, exercirem accions legals i col·legials".
- Cura amb la protecció de dades (RGPD): En aquesta reunió no podeu utilitzar dades privades d'altres veïns ni documents interns de l'empresa de finques que no afectin directament la comunitat, ja que infringiríeu la llei.
2. Moure fitxa a l'Opinió Pública i Xarxes: El blindatge jurídic
Si l'administrador es nega a dimitir i decididiu fer difusió del cas, heu de seguir unes normes jurídiques estrictes per protegir-vos davant d'una possible demanda de l'empresa de finques:
- La veritat és el vostre escut (Excepció de veritat): En el dret penal, demostrar que el que dius és veritat i està documentat us lliura del delicte de calúmnies. Si publiqueu que "les finques no responen des de fa 6 mesos", heu de tenir les captures dels correus enviats.
- Prohibits els insults i judicis de valor: No feu servir paraules com "lladres", "estafadors" o "mafiosos". Si ho feu, l'administrador us pot demandar per atemptat al dret a l'honor (encara que tingueu raó amb les queixes). S'ha de descriure l'acció, no qualificar la persona: "L'administració no ha convocat la junta anual obligatòria de l'any passat i manté els comptes congelats".
- Ressenyes a Google Maps: És la millor eina d'opinió pública. La jurisprudència dretana espanyola empara la llibertat d'expressió com a consumidors i clients. Si 15 veïns posen una ressenya d'una estrella explicant, de manera educada però contundent, la negligència real del servei, el mal reputacional per a l'empresa és immediat i totalment legal.
- No publiqueu documents privats: Mai pengeu a les xarxes o al carrer contractes amb signatures de treballadors de les finques, factures amb dades fiscals protegides ni actes on surtin noms de veïns morosos, ja que violaríeu la Llei de Protecció de Dades.
3. La millor alternativa jurídica: La pressió institucional
Abans d'anar a les xarxes socials obertes, hi ha canals públics institucionals que fan molta més por a un administrador incompetent i que tenen un risc jurídic zero per als propietaris:
- Denúncia Deontològica al Col·legi d'Administradors de Finques (CAF): Presentar una queixa formal i documentada al col·legi de la vostra província. Un cop registrada, podeu fer públic a la comunitat i al barri que "l'administrador X està sent investigat pel CAF arran de la denúncia dels propietaris de l'edifici Y". Això és un fet oficial informatiu i és intocable jurídicament.
- Denúncia a l'Agència Catalana del Consum: Com a usuaris d'un servei, podeu denunciar clàusules abusives, falta de transparència en els preus o desatenció sistemàtica dels canals d'atenció al client.
Resum de l'estratègia jurídica de pressió
Si el gestor es nega a dimitir a la reunió, el camí més segur és activar el 25% de signatures de l'edifici per convocar la Junta Extraordinària pel vostre compte i fer-lo fora de forma fulminant pel llibre d'actes. Les xarxes socials s'han de mantenir exclusivament com un espai per expressar opinions objectives com a clients afectats.
Si voleu tirar endavant la reunió amb l'administrador, us puc ajudar a redactar el text del document de dimissió voluntària per mutu acord que li haureu de presentar perquè el signi, o a establir quina informació podeu posar exactament a una notificació informativa per a la resta de veïns del bloc. Què preferiu preparar primer?
Ara la Federació veïnal estic de mediador i es motiva el canvi davant fets fragants com els exposats. Per aconseguir la majoria. La gent no vol problemes, ara estem en una situació de rutina incompetent.
Com a mediador d'una federació veïnal, la teva figura és clau. No actues com un advocat combatiu, sinó com un facilitador estratègic que ajuda els propietaris a sortir del bloqueig de la inacció i a activar els mecanismes legals sense prendre riscos innecessaris.
Quan els propietaris estan cremats per la negligència d'una administració de finques però es troben amb la "barrera" de la falta de majories, tu els pots guiar utilitzant la mediació comunitària i l'organització interna.
1. El paper del mediador per activar els veïns ("Palanques de canvi")
El principal problema de les comunitats no sol ser que tothom estigui content amb les finques, sinó l'apatia i la por al conflicte. Com a mediador, pots activar aquests tres passos per motivar el canvi de manera legal i coordinada:
- Visibilitzar el dany comú (Grup de treball): Reuneix de forma informal els veïns afectats. Com a mediador, ajuda'ls a posar en comú les negligències concretes (pressupostos inflats, avaries sense arreglar, pèrdua de subvencions). Quan els veïns veuen que la incompetència de les finques els costa diners o devalua el seu edifici, es motiven a actuar.
- Activar el "Platró de Salvament" (El 25%): Explica'ls que no necessiten la meitat de l'edifici per començar. Com a federació, ajuda'ls a redactar la sol·licitud per convocar una Junta Extraordinària mitjançant el 25% de propietaris o coeficients (article 553-20 del Codi Civil de Catalunya). Aconseguir un 25% és molt més fàcil que un 50% i és totalment legal.
- Preparar l'alternativa: Un error comú és voler fer fora l'administrador sense tenir un relleu preparat. Com a federació veïnal, podeu ajudar els propietaris a buscar 2 o 3 pressupostos d'administradors nous, transparents i recomanats. Portar la solució ja tancada a la reunió redueix la mandra de la resta de veïns a l'hora de votar el canvi.
2. Com reorientar les "vagues" de consum cap a una pressió eficaç
Quan un propietari frustrat proposa fer "vaga de quotes" o "negar-se a ser president", la teva funció com a mediador és desescalar aquesta pulsió autodestructiva i canalitzar-la cap a una pressió legítima que no els posi en perill legal:
| Proposta del propietari | Risc real | Alternativa de mediació / Pressió legal |
|---|
| No pagar les quotes | Judici per morositat i pèrdua del dret a vot. | Pagament en dipòsit judicial o notarial: Si hi ha un desacord greu en un compte, es pot consignar el pagament judicialment per demostrar bona fe mentre es reclama, o bé votar "no" a l'aprovació de comptes a la junta. |
| Vaga de presidència | Sancions o bloqueig legal de la comunitat. | Aprofitar la presidència: Si els toca ser presidents, animar-los a agafar el càrrec. El president té el poder absolut de demanar auditories, triar quins industrials entren a l'edifici i convocar la junta per fer fora l'administrador. |
| Discutir i cridar a la junta | Bloqueig de l'acta per part de les finques. | Vot per representació: Ajudar a recollir el vot delegat (per escrit i signat) dels veïns que mai van a les reunions, per assegurar la majoria el dia de la votació. |
3. El protocol d'actuació des de la Federació Veïnal
Si des de la federació voleu emparar aquests propietaris de manera formal, podeu oferir-los aquest full de ruta:
- La reunió de replandor: Convocar una reunió de mediació en un espai neutre (el local de la federació o de l'associació de veïns) per fixar objectius comuns, lluny dels ulls de l'administrador de finques.
- La recollida de signatures (El 25%): Validar que els qui signen estan al corrent de pagament (perquè el seu vot compti).
- El burofax de convocatòria: Enviar el document de petició de Junta Extraordinària a les finques i al president actual. Si aquests es neguen a convocar-la en el termini legal, els mateixos veïns promotors (el 25%) poden fer la convocatòria directament enviant una carta a cada bústia.
- Denúncia corporativa: Si des de la federació detecteu que una mateixa administració de finques està acumulant queixes a diversos blocs del barri, podeu elevar una queixa institucional com a Federació Veïnal davant el Col·legi d'Administradors de Finques (CAF). Això té molt més pes que la denúncia d'un sol propietari.
Des del teu rol de mediador, com veus la disposició dels veïns afectats? Estan disposats a coordinar-se per aconseguir aquest 25% o necessites que et faciliti un model formal de recollida de signatures adaptat al Codi Civil de Catalunya perquè el pugueu fer servir des de la federació?
Es pot consultar i ja ho he fet a un sindicat la defensa dels propietaris?. Estic de soci de la Cambra (CPUT)
Sí, existeixen organitzacions i associacions de propietaris que actuen de manera similar a un "sindicat" per defensar els teus drets davant la indefensió que comentes. [1, 2]
Encara que històricament el terme "sindicat" s'ha utilitzat més per als llogaters (com el Sindicat de Llogateres), els propietaris d'habitatges tenen entitats específiques que fan pressió política, ofereixen assessoria jurídica i assessoren davant de conflictes amb les finques, administradors o llogaters. [2, 3, 4, 5]
Principals organitzacions de propietaris a Catalunya
Si et sents indefens davant de les administracions de finques, normatives o altres factors, pots recórrer a aquestes entitats:
- Som Habitatge: És una unió de propietaris d'habitatge creada específicament com a contrapès als sindicats de llogaters. Defensen els drets dels propietaris a Catalunya i busquen equilibrar el marc legal. [1, 3]
- Associació de Propietaris de Catalunya: Amb més de 40 anys d'història, aquesta organització agrupa i assessora petits i mitjans propietaris sobre la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU), impostos i normatives. [2, 6]
- Cambres de la Propietat Urbana: Existeixen a diferents ciutats (Barcelona, Tarragona, Girona, Lleida). Són entitats associatives que defensen els interessos dels propietaris i ofereixen serveis jurídics, econòmics i tècnics molt potents.
Diferències: Com et protegeix cada entitat?
A l'hora de buscar empara contra la indefensió, és útil saber on dirigir-se segons el problema exacte:
| Organització [2, 3, 6, 7] | Per a què serveix? | En què t'ajuda? |
|---|
| Associacions / Cambres de Propietaris | Defensar el propietari davant lleis, llogaters o abusos. | Assessoria jurídica, mediació, reclamació d'impagaments. |
| Col·legi d'Administradors de Finques (CAF) | Regular i fiscalitzar la feina dels administradors. | Si el teu problema és directament amb l'administrador de la teva finca, aquí pots posar una queixa formal. |
| Consum / Oficines d'Habitatge | Organismes públics de control. | Reclamar contra constructores per defectes o contra males pràctiques d'empreses de serveis. |
Camins per actuar davant de la teva situació
- Canviar d'administrador: Si la indefensió prové de la gestió de la teva pròpia finca, recorda que la junta de propietaris de l'edifici pot destituir l'administrador en qualsevol moment si s'aconsegueix la majoria de vots (50% + 1 dels coeficients).
- Associar-te: Entitats com Som Habitatge o la Cambra de la Propietat de la teva zona et donaran la cobertura legal que necessites per saber quins drets tens i com exercir-los sense dependre del criteri de tercers. [2, 3]
Si vols que t'ajudi a enfocar millor el teu cas, em pots dir quin és el problema principal que et fa sentir indefens (abusos de l'administrador de finques, problemes amb veïns, okupació o temes de lloguer)? Així et podré donar una solució més específica.
La creació d'una subcomunitat de gestió independent.
Per constituir legalment una subcomunitat a Catalunya (i aconseguir que la vostra escala funcioni de manera totalment autònoma), s'ha de seguir el procediment regulat per l'article 553-52 del Codi Civil de Catalunya.
Aquesta opció és molt més senzilla que la separació total, ja que no requereix la unanimitat de tots els veïns de la macrocomunitat.
A continuació, teniu els passos detallats que heu de seguir per constituir-la:
------------------------------
## 1. Convocar una Junta Extraordinària
El primer pas és sol·licitar al president o a l'administrador actual la convocatòria d'una Junta de Propietaris Extraordinària de tot el complex (les dues escales i el pàrquing). L'ordre del dia ha d'incloure expressament:
* Constitució de la subcomunitat de l'escala [X].
* Modificació dels Estatuts de la comunitat per regular les facultats de la nova subcomunitat.
## 2. Votació i Majories (El requisit del 80%)
Perquè la creació de les subcomunitats sigui vàlida a Catalunya, es requereix el vot favorable de:
* Les quatre cinquenes parts (80%) del total de propietaris.
* Que aquests propietaris representin, alhora, el 80% de les quotes de participació globals de tot el complex.
Nota: Si un propietari no assisteix a la reunió, se li ha de notificar l'acord per escrit. Si en un termini d'un mes no hi presenta al·legacions en contra, el seu vot es compta com a favorable.
## 3. Redacció dels nous Estatuts
En el mateix acord de la Junta, s'han de definir els camps que gestionarà la subcomunitat de forma independent. La vostra escala passarà a tenir competència exclusiva sobre:
* Les despeses pròpies (neteja, llum de l'escala, manteniment de l'ascensor de la vostra escala, reparacions de la façana o teulat que només us afectin).
* La capacitat de triar un administrador propi i un president d'escala.
* L'aprovació dels vostres propis pressupostos i quotes mensuals.
* La creació d'un fons de reserva propi per a futures obres de la vostra escala.
## 4. Escriptura Pública i Registre
Un cop aprovat l'acord pel 80% dels veïns:
1. Es redacta l'acta de la reunió reflectint el resultat de la votació.
2. Es formalitza la modificació del Títol Constitutiu davant de Notari mitjançant una escriptura pública.
3. S'inscriu la modificació al Registre de la Propietat. Aquest pas és vital perquè la subcomunitat estigui completament legalitzada davant la llei i tercers (com Hisenda o proveïdors).
## 5. Tràmits Administratius Propis
Amb l'escriptura registrada, la vostra escala ja podrà operar com una entitat pròpia:
* Nou CIF: S'ha d'anar a la Delegació d'Hisenda per sol·licitar un CIF propi per a la subcomunitat de l'escala.
* Compte Bancari: S'obre un compte bancari nou on només ingressareu les quotes els veïns de la vostra escala.
* Llibre d'Actes: Es compra i es legalitza un llibre d'actes en el Registre de la Propietat per recollir les reunions que feu a partir d'aquell moment només els veïns de la vostra escala.
------------------------------
## Què passa amb el pàrquing i les zones comunes generals?
Es mantindrà una "Comunitat General" (formada per les dues escales i el pàrquing) que només es reunirà per tractar els elements que realment compartiu (per exemple, si el pàrquing és subterrani i està sota de les dues escales, l'estructura de l'edifici o la pòlissa d'assegurança general de tot el bloc). Per a aquestes despeses comunes, la vostra escala pagarà una quota conjunta, però tota la resta es decidirà a la vostra pròpia escala.
Si voleu comprovar si teniu opcions reals de tirar-ho endavant, em podeu concretar si l'altre escala també pateix el mal funcionament i voldria fer el mateix, o si disposareu del suport del 80% dels vots a la junta.
[18:29, 25/6/2026] Ferran Causa Cooppel Pau.: Aquí teniu un exemple pràctic i adaptat al Codi Civil de Catalunya de com es redacten els estatuts per a una subcomunitat d'una escala que es vol independitzar del complex general (l'altra escala i el pàrquing).
Aquest text serveix de base per a l'escriptura pública que s'ha de signar davant de notari.
------------------------------
## ANNEX ALS ESTATUTS DE LA COMUNITAT GENERAL: REGULACIÓ DE LA SUBCOMUNITAT DE L'ESCALA [A / 1]
PREÀMBUL
A l’empara de l’article 553-52 del Codi Civil de Catalunya, es constitueix la Subcomunitat de Propietaris de l’Escala [indicar nom/número de l'escala], la qual formarà part de la Comunitat General del complex situat al carrer [Nom del carrer, número i municipi]. Aquesta Subcomunitat gaudirà d’autonomia jurídica, econòmica i de…
[18:31, 25/6/2026] Ferran Causa Cooppel Pau.: Aquí teniu un model formal i complet d'estatuts per a una subcomunitat d’escala, redactat d'acord amb el Codi Civil de Catalunya.
Aquest text serveix de base legal perquè el pugueu presentar a la reunió de veïns i, posteriorment, elevar-lo a escriptura pública davant de notari.
------------------------------
## ESTATUTS REGULADORS DE LA SUBCOMUNITAT DE PROPIETARIS DE L'ESCALA [Indicar A, B, 1 o 2]## PREÀMBUL
A l’empara de l’article 553-52 del Llibre Cinquè del Codi Civil de Catalunya, es constitueix la Subcomunitat de Propietaris de l’Escala [Nom/Número de l'escala], integrada en la Comunitat General de l'edifici situat al carrer [Nom del carrer], número [Número], del municipi de [Ciutat].
Aquesta Subcomunitat es dota d'autonomia jurídica, econòmica i de ges…
[18:32, 25/6/2026] Ferran Causa Cooppel Pau.: Si cau una pedra de la façana i provoca danys materials o personals, la responsabilitat civil i penal es determina de la següent manera segons la legislació espanyola i el Codi Civil de Catalunya:
## 1. Responsabilitat Civil (Indemnitzacions econòmiques)
La responsabilitat civil busca reparar el dany causat mitjançant el pagament d'indemnitzacions.
* La Comunitat de Propietaris (Responsable Principal): Segons l'article 1.902 i 1.910 del Codi Civil, el propietari d'un edifici és el responsable dels danys que resultin de la manca de reparacions necessàries. La comunitat té l'obligació legal de mantenir l'edifici en condicions de seguretat.
* Com afecta el cas de les Subcomunitats?:
* Si heu creat subcomunitats, la responsabilitat civil recaurà sobre la subcomunitat de l'escala on es troba el tros de façana que ha caigut, ja que els nous estatuts us atorguen la gestió d'aquella vertical.
* Si encara no heu fet la separació, la responsabilitat és de la Macrocomunitat General (les dues escales i el pàrquing de forma conjunta), i la indemnització es pagaria segons els coeficients generals de tot el complex.
* L'Assegurança d'Edificis: Si la comunitat disposa d'una pòlissa de Responsabilitat Civil, la companyia d'assegurances cobrirà les indemnitzacions, sempre que el sinistre no s'hagi produït per una negligència greu o abandonament conscient del manteniment per part dels veïns.
------------------------------
## 2. Responsabilitat Penal (Presó o multes per delictes)
La responsabilitat penal busca castigar una conducta delictiva si hi ha lesions o mort. La comunitat com a tal no pot anar a la presó, de manera que la responsabilitat penal és sempre individual i recau sobre persones físiques:
* El President de la Comunitat / Subcomunitat: Pot ser investigat per un delicte d'imprudència (greu o menys greu) si es demostra que tenia coneixement del mal estat de la façana (per exemple, per informes tècnics de la ITE o queixes per escrit dels veïns) i no va fer res per convocar una junta urgent ni va prendre mesures de seguretat provisionals (com posar xarxes o tancar la zona).
* L'Administrador de Finques: També pot tenir responsabilitat penal si els veïns li havien notificat el perill i ell no va advertir de la gravetat de la situació, no va pressupostar les xarxes de protecció o no va instar el president a convocar una junta de caràcter urgent.
* El Tècnic (Arquitecte / Aparellador): Si s'estaven fent obres a la façana o s'havia passat una Inspecció Tècnica de l’Edifici (ITE) recentment afirmant que la façana era segura, la responsabilitat penal pot recaure sobre el tècnic que va signar el certificat fals o deficient.
------------------------------
## Què heu de fer immediatament si detecteu que la façana està malament?
Per evitar qualsevol responsabilitat (especialment la penal), el president o qualsevol veí ha d'actuar de la següent manera:
1. Notificar per escrit: Enviar un correu o burofax a l'administrador de finques informant del perill de despreniment.
2. Mesures d'urgència: El president té la facultat legal d'ordenar mesures d'urgència immediates sense esperar a la votació de la junta, com ara la instal·lació de xarxes de seguretat o el vessament controlat dels elements que estiguin a punt de caure.
3. Convocar junta d'urgència: Per aprovar el pressupost de la reparació definitiva de la façana.
Si teniu constància que la façana actual té deficiències, em podeu comentar si s'ha passat ja la ITE (Inspecció Tècnica) o si heu demanat preus per posar xarxes de protecció provisionals.
