ESCOLTEM AL VEÏNAT I RECERQUEM SOLUCIONS ESTRATÈGIQUES
CAL MILLORAR L'ESTAT ACTUAL DE LES COMUNITATS VEÏNALS
1.- MOTIVACIÓ I JUSTIFICACIÓ.-
1.1.- Tesi IP Cooppel per la Pau 2030 ODS per al benestar de la ciutadania.-
Experiència:
Per Josep Maria Ferran Torrent, professor jubilat des de 2017, mediador veïnal voluntari en APS des de l'any 2000 i des de 2019, està a la secretaria de comunicació i de mediació veïnal de la Federació veïnal de Tarragona AFV Segle XXI, des de 2019. És present al Consell municipal de protecció civil i al Consell de l'Habitatge des de fa tres anys.
1.2.- Porta a terme la tesi inversa postulant Cooppel per la Pau en xarxa social de persones, entitats i recursos impulsors, des de 2012, en una trajectòria de 50 anys d'iniciatives locals lliures i solidàries.
Des de 2000 hem promogut la conversa en català, aprendre l'accés a internet de la ciutadania, persones amb dol. Voluntariat cívic. Zona Nou Eixample Sud. AAVV Verge del Carme
En més concret com a mediador social comunitari voluntari veïnal Segle XXI, federació veïnal de Tarragona:
2022 el carrer Mallorca decideix les magnòlies com a arbre del carrer i l'aparcament és de cara per disminuir la contaminació, 2026 col·labora en desplaçar els busos turístics fora del carrer Mallorca, seguiment dels bars i tarrasses com actius de sorolls, estudi per a millorar 2026-30.
1.3.- Les competències més importants per a la ciutadania a nivell professional, oci, voluntariat i participació cívica:
Segons la pràctica Cooppel agrupem les competències per creativitat, comunicació i cooperació les competències VOL+ de la PVE.
En creativitat
- Anàlisi i resolució de problemes
- Iniciativa i autonomia
- Flexibilitat i innovació
En comunicació
- Lideratge d'iniciatives
- Planificació i organització
- Comunicació interpersonal
En cooperació
- El treball en equip
1.4.- Fase 2026.-
Experimentació de KOLB a partir de setembre fins a desembre 2026 i recollida dels resultats
2.- LA IMPORTÀNCIA DE L'HABITATGE.-
Després de la família i el treball, el nostre habitatge és el lloc més important a nivell social, que implica dispeses i interès econòmic i on passem moltes hores.
Necessitat d'estudiar i de com es pot defensar el benestar de les propietats d'habitatge davant les queixes i suposada incompetència d'algunes administracions de Finques i l'interès en participar en les situacions polítiques i socials per a millorar els drets de la ciutadania
Tot de cara a millorar les relacions, els rols, les funcions, la transparència i des del marc legal de la igualtat.
3.- RECURSOS.-
Eines molt importants són el Consell d'Habitatge, Càtedra UNESCO de l'Habitatge i el Col·legi Oficial d'Administració de Finques de Tarragona i les seves competències.
3.1.- La ciutat de Tarragona té el Consell de l'Habitatge
https://smhausa.cat/consell-de-lhabitatge-de-tarragona/
3.2.- La URV té la càtedra UNESCO de l'Habitatge i aquest tema estaria dins de la investigació dins de la gestió i l'organització de l'habitatge
Organització i lideratge
- Fundador: El Prof. Dr. Sergio Nasarre Aznar va fundar la institució i en va ser el primer director (2013-2021).
- Direcció actual: L'òrgan està dirigit pel Dr. Héctor Simón Moreno, acompanyat de la Dra. Gemma Caballé Fabra com a sots-directora.
- Equip: Compta amb un nucli actiu d'uns 15 investigadors júniors i sèniors emmarcats en el Housing Research Group (HRG). [3, 4, 5]
Els quatre pilars de recerca
- L'habitatge com a dret humà.
- L'accés a l'habitatge (noves tinences, assequibilitat).
- La gestió i organització del parc residencial (públic i privat).
- L'habitatge entès com un actiu financer. [1, 2, 3, 6, 7]
Impacte social i línies d'actuació
- Col·laboració internacional: Treballa estretament amb les Nacions Unides recolzant la implementació de la Nova Agenda Urbana i col·labora amb organismes com la UNECE. [4, 8]
- Assessorament de polítiques públiques: L'equip redacta Plans Locals d'Habitatge per a nombrosos municipis i consells comarcals de la província de Tarragona (com Altafulla, la Conca de Barberà o l'Espluga de Francolí). [9]
- Certificacions de qualitat: Han dissenyat el Certificat de Bona Gestió d'Habitatge Social (CVS), lliurat per primer cop al Servei Municipal de l'Habitatge de Tarragona (SMHAUSA). [10, 11]
- Difusió científica: Publiquen de forma periòdica la revista especialitzada Housing i organitzen fòrums internacionals, workshops interdisciplinaris i universitats d'estiu. [1, 8, 12]
Dades de contacte
- Ubicació física: Campus Catalunya de la URV, Avinguda de Catalunya, 35, 43002 Tarragona.
- Correu electrònic oficial: office.housing@urv.cat.
- Lloc web: housing.urv.cat. [4, 13]
- Et interessa conèixer els seus estudis sobre formes alternatives de tinença (com la propietat compartida)?
- Busques detalls sobre els seus cursos de formació o postgraus?
- Vols saber com redacten un Pla Local d'Habitatge municipal? [3, 14, 15]
https://www.urv.cat/es/sociedad-empresa/catedras/catedra-unesco-de-vivienda/
3.3.- El Col·legi Oficial d'Administracons de Finques.-
https://vu.cgcafe.org/tarragona/vias-reclamacion-recursos.php?idioma=es
Lluita contra l'intrusisme
1. Garantia econòmica i professional (Fiances)
- Assegurança de Responsabilitat Civil: El Col·legi garanteix que tots els seus membres estan coberts per una pòlissa col·lectiva. Si l'administrador comet un error professional que causa un dany econòmic a la teva comunitat, l'assegurança respon per cobrir el perjudici.
- Fiança de fidelitat: Ofereix una cobertura econòmica especial en cas que es produeixi una mala praxi o una gestió deslleial dels fons econòmics que la comunitat té dipositats al banc.
2. Resolució de conflictes (Mediació i Queixes)
- Servei de Mediació gratuït: Si hi ha un desacord greu entre la comunitat de propietaris i l'administrador, el COAFT intervé com a mediador neutral per intentar buscar una solució amistosa sense haver d'anar als tribunals.
- Tramitació de denúncies deontològiques: Qualsevol ciutadà pot presentar una queixa formal al Col·legi si considera que el seu administrador ha actuat vulnerant el codi ètic de la professió. El COAFT obre un expedient i, si s'escau, sanciona el professional.
3. Transparència i Seguretat Jurídica
- Certificació de col·legiació: Permet a qualsevol propietari verificar l'estat d'alta d'un professional. Això serveix per assegurar-te que la persona que gestiona els teus diners no és un "fals administrador" o intrús.
- Criteris orientatius d'honoraris: Tot i que els preus són lliures, el Col·legi ajuda a aportar claredat sobre quins serveis estan inclosos en un contracte ordinari i quins es consideren extres (com reunions extraordinàries o tràmits d'obres grans).
4. Facilitat de cerca i contractació
- Borsa de treball i cercador públic: L'òrgan posa a disposició de la ciutadania un directori oficial actualitzat. Si una comunitat vol canviar d'administrador, pot demanar un llistat de professionals que operen exclusivament a la seva zona geogràfica (per exemple, al Tarragonès, Baix Camp, etc.).
- Vols que et detalli els passos concrets per presentar una reclamació oficial al COAFT?
- Necessites el model o la informació sobre com sol·licitar un mediador del Col·legi?
- Tens dubtes sobre si una actuació concreta del teu administrador es pot considerar una infracció deontològica?
L'observatori veïnal federal disponible a la mediació i a escoltar, observar, estudiar i investigar a favor del benestar de la ciutadania de l'estat de la qüestió.
Tenims 22 punts gràcies els 25 anys d'experiència per a recomanar i animar.
https://agendaanims.blogspot.com/2026/05/300-22-punts-orientacions-i.html
A la Casa del Mar es va presentar el 15 d'abril de 2026 en un acte públic els resultats de 25 anys de Mediació veïnal.
https://favtarragonanordeixamplecentre.blogspot.com/2026/04/218-per-prevenir-i-animar-jm-ferran.html
Cal reconèixer i donar a conèixer el bon funcionament de persones, comunitats, finques, etc.
Cal potenciar l'excel·lència en la particiació entre totes les parts implicades.
I amb el tracta respectuós cal exigir la qualitat d'implicació de les persones, comunitats, finques, etc, en el benestar emocional i social del veïnat.
DEMANEM QUE ES FACILITI DEL COL·LEGI D'ADMINISTRACIONS DE FINQUES UNES EINES PER A MILLORAR DE FORMA GLOBAL entre les finques i les comunitats de la propietat.
RESULTATS DE L'OBSERVATORI
1.- Quines queixes es detecten?
Amb evidències, proves i testimonis
Demanem més eficàcia i més industrials a optar.
1.- Manca d'interès en resoldre problemes clau com temes comunitaris com la façana, l'accès de minusvàlids, les finques venen a les reunions sense pressupostos ni personal qualificat. Sembla que van per a entretenir.
2.- Quasi tres mesos per l' arrenjament de la porta del parquing (portem mesos amb un sol industrial) i estan tant frescos,
Cura total en les actes, s'han de signar per la presidència i s'han d'enviar a totes les persones propietàries.
3.- Les actes de reunions de còpia i pega i no adequades a la realitat ( en tenim quatre que clamen al cel) que són per perdre la confiança amb aquesta gent.
4.- Sols té un industrial i no ofereixen altres opcions, quan hi han finques que si tenen fins a tres opcions.
És just un bon servei i ajustat a la realitat
5.- Hi han finques amb més qualitat de servei en relació amb el preu que paguem.
6.- Un mal servei pagat com si fos de qualitat.
Volem tenir accès a les comptes i conèixer l'estat econòmic per la presidència
7.- Falta de transparència, primer un compte conjunt de totes les comunitats, després un compte sol però la presidència no pot accedir.
8.- Resulta que hi ha veïnat conformista que no vol canviar de finques, el qual és còmplice dels abusos, s'ha de buscar una actuació legal.
9.- Desconeixement de fets a la presidència de gestions fetes com de pagaments
10.- Malinterpretar les actes per exemple un acord important de 2011.
11.- Les finques presideixen la reunió i no se la preparen, improvisen.
Volem reunions amb dinàmiques participatives
12.- I faciliten la conversa a persones puntuals considerant a altres un zero a l'esquerra, en lloc d'escoltar a tothom amb dinàmiques participatives.
Volem tenir una còpia de la constitució i dels estatuts.
13.- S'ha de facilitar la informació i documentació de la constitució i dels estatuts de la comunitat veïnal.
Cal la informació que sigui competent
14.- Hi ha d'haver una cartellera a la planta baixa en un lloc visible des dades de les finques i d'urgència. Sobre tot els caps de setmana.
Cal crear comunitats
15.- El personal propietari té dret que en el cas de lloguer, el personal que lloga un habitatge té el dret de ser considerat dins del pla de seguretat, mediació i convivència de la comunitat o escala.
16.- Cal facilitar la comunicació amb les AAVV i les federacions veïnals.
17.- Cal que el Col·legi d'Administració de Finques ajudi al benestar del veïnat i el bon funcionament de les administracions de finques.
Cal facilitar la mediació social comunitària
18.- Cal fomentar la mediació social comunitària, la informació, l'aprenentatge per experiències i el compartir per a prevenir, orientar i assessorar.
Informacions sobre estudis i investigacions:
https://www.bbp.cat/diagnosisadjuntos/3864diagnostico.pdf
2.- S'ha obert un estudi i una investigació sobre els drets veïnals davant la contractació de finques on les propietàries contracten i són els veritables presidències de la comunitat i no al reves com ara.
Com podem respondre a aquestes queixes i millorar entre tots?
Els primers resultats de l'estudi són:
3.- El dret al tracte just i el dret millorar la gestió, fins si convé el canvi d'administració de finques.
És possible i un dret el canvi de finques. És possible crear una comunitat per escala i independitzar-se.
D'una mancomunitat es poden crear subcomunitats?.
4.- Cal crear comissions de millora.-
Primer informar-nos i crear una comissió interessada en millorar..
Tenir clar les avantatges de marxar a unes noves finques amb el coneixement de les opcions, ser conscients de la situació actual de necessitats i de l'actitud passiva de les finques actuals, convocar una reunió informativa.
Segon convocar una reunió informativa i tenir clar documentalment que s'ha fet el pas de plantejar i que això de la complicitat també és responsabilitat.
I comunicar que si passa alguna cosa de danys a les finques se la denunciarà i es demanarà que paguin els danys, si l'assegurança no asumeix els danys per neglicència.
ANNEXOS
Estudiar entre tots solucions pràctiques a favor de l'eficàcia i el benestar veïnal.
La IA ens pot ajudar així com les persones expertes. I ja estem estudiant estratègies.
CULTURA VEÍNAL NECESSÀRIA PER A LA PARTICIPACIÓ CONSTRUCTIVA I LA MOTIVACIÓ DE LA CIUTADANIA.-
- En l'ordre del dia podeu incloure: "Cessament de l'actual administrador per negligència i contractació d'un de nou".
- Molts veïns que "passen de tot" solen votar a favor del canvi si algú els exposa clarament les pèrdues econòmiques causades per les finques. [1, 2, 3]
- Parla en privat amb els veïns clau: No intentis lluitar sol. Exposa de manera clara (i amb documents o proves, com correus no respostos o pressupostos inflats) la incompetència de les finques a 2 o 3 veïns de confiança. [1, 2]
- Busca el 25%: Sol·liciteu la junta extraordinària formalment per burofax. [1, 2]
- Fes servir la presidència al teu favor: Si et toca ser president, no ho rebutgis. Fes servir el càrrec precisament per demanar pressupostos a noves finques, auditar els comptes del gestor actual i proposar el canvi immediat a la següent reunió, ja que el president té la potestat directa de convocar les juntes. [1, 2]
1. La reunió de confrontació (Demanar la dimissió)
- El dossier de proves: Porteu fets objectius i documentats (exemples: auditories amb desquadraments, correus/burofaxos sense respondre, fotografies de desperfectes no reparats, pèrdua documental de subvencions).
- L'oferiment de dimissió voluntària: Se'ls proposa firmar una rescissió de contracte de mutu acord. L'argument de força és clar: "Si dimitiu voluntàriament, el traspàs de la documentació a la nova gestoria serà net i discret. Si us hi negueu, exercirem accions legals i col·legials".
- Cura amb la protecció de dades (RGPD): En aquesta reunió no podeu utilitzar dades privades d'altres veïns ni documents interns de l'empresa de finques que no afectin directament la comunitat, ja que infringiríeu la llei.
2. Moure fitxa a l'Opinió Pública i Xarxes: El blindatge jurídic
- La veritat és el vostre escut (Excepció de veritat): En el dret penal, demostrar que el que dius és veritat i està documentat us lliura del delicte de calúmnies. Si publiqueu que "les finques no responen des de fa 6 mesos", heu de tenir les captures dels correus enviats.
- Prohibits els insults i judicis de valor: No feu servir paraules com "lladres", "estafadors" o "mafiosos". Si ho feu, l'administrador us pot demandar per atemptat al dret a l'honor (encara que tingueu raó amb les queixes). S'ha de descriure l'acció, no qualificar la persona: "L'administració no ha convocat la junta anual obligatòria de l'any passat i manté els comptes congelats".
- Ressenyes a Google Maps: És la millor eina d'opinió pública. La jurisprudència dretana espanyola empara la llibertat d'expressió com a consumidors i clients. Si 15 veïns posen una ressenya d'una estrella explicant, de manera educada però contundent, la negligència real del servei, el mal reputacional per a l'empresa és immediat i totalment legal.
- No publiqueu documents privats: Mai pengeu a les xarxes o al carrer contractes amb signatures de treballadors de les finques, factures amb dades fiscals protegides ni actes on surtin noms de veïns morosos, ja que violaríeu la Llei de Protecció de Dades.
3. La millor alternativa jurídica: La pressió institucional
- Denúncia Deontològica al Col·legi d'Administradors de Finques (CAF): Presentar una queixa formal i documentada al col·legi de la vostra província. Un cop registrada, podeu fer públic a la comunitat i al barri que "l'administrador X està sent investigat pel CAF arran de la denúncia dels propietaris de l'edifici Y". Això és un fet oficial informatiu i és intocable jurídicament.
- Denúncia a l'Agència Catalana del Consum: Com a usuaris d'un servei, podeu denunciar clàusules abusives, falta de transparència en els preus o desatenció sistemàtica dels canals d'atenció al client.
Resum de l'estratègia jurídica de pressió
Ara la Federació veïnal estic de mediador i es motiva el canvi davant fets fragants com els exposats. Per aconseguir la majoria. La gent no vol problemes, ara estem en una situació de rutina incompetent.
1. El paper del mediador per activar els veïns ("Palanques de canvi")
- Visibilitzar el dany comú (Grup de treball): Reuneix de forma informal els veïns afectats. Com a mediador, ajuda'ls a posar en comú les negligències concretes (pressupostos inflats, avaries sense arreglar, pèrdua de subvencions). Quan els veïns veuen que la incompetència de les finques els costa diners o devalua el seu edifici, es motiven a actuar.
- Activar el "Platró de Salvament" (El 25%): Explica'ls que no necessiten la meitat de l'edifici per començar. Com a federació, ajuda'ls a redactar la sol·licitud per convocar una Junta Extraordinària mitjançant el 25% de propietaris o coeficients (article 553-20 del Codi Civil de Catalunya). Aconseguir un 25% és molt més fàcil que un 50% i és totalment legal.
- Preparar l'alternativa: Un error comú és voler fer fora l'administrador sense tenir un relleu preparat. Com a federació veïnal, podeu ajudar els propietaris a buscar 2 o 3 pressupostos d'administradors nous, transparents i recomanats. Portar la solució ja tancada a la reunió redueix la mandra de la resta de veïns a l'hora de votar el canvi.
2. Com reorientar les "vagues" de consum cap a una pressió eficaç
| Proposta del propietari | Risc real | Alternativa de mediació / Pressió legal |
|---|---|---|
| No pagar les quotes | Judici per morositat i pèrdua del dret a vot. | Pagament en dipòsit judicial o notarial: Si hi ha un desacord greu en un compte, es pot consignar el pagament judicialment per demostrar bona fe mentre es reclama, o bé votar "no" a l'aprovació de comptes a la junta. |
| Vaga de presidència | Sancions o bloqueig legal de la comunitat. | Aprofitar la presidència: Si els toca ser presidents, animar-los a agafar el càrrec. El president té el poder absolut de demanar auditories, triar quins industrials entren a l'edifici i convocar la junta per fer fora l'administrador. |
| Discutir i cridar a la junta | Bloqueig de l'acta per part de les finques. | Vot per representació: Ajudar a recollir el vot delegat (per escrit i signat) dels veïns que mai van a les reunions, per assegurar la majoria el dia de la votació. |
3. El protocol d'actuació des de la Federació Veïnal
- La reunió de replandor: Convocar una reunió de mediació en un espai neutre (el local de la federació o de l'associació de veïns) per fixar objectius comuns, lluny dels ulls de l'administrador de finques.
- La recollida de signatures (El 25%): Validar que els qui signen estan al corrent de pagament (perquè el seu vot compti).
- El burofax de convocatòria: Enviar el document de petició de Junta Extraordinària a les finques i al president actual. Si aquests es neguen a convocar-la en el termini legal, els mateixos veïns promotors (el 25%) poden fer la convocatòria directament enviant una carta a cada bústia.
- Denúncia corporativa: Si des de la federació detecteu que una mateixa administració de finques està acumulant queixes a diversos blocs del barri, podeu elevar una queixa institucional com a Federació Veïnal davant el Col·legi d'Administradors de Finques (CAF). Això té molt més pes que la denúncia d'un sol propietari.
Es pot consultar i ja ho he fet a un sindicat la defensa dels propietaris?. Estic de soci de la Cambra (CPUT)
Principals organitzacions de propietaris a Catalunya
- Som Habitatge: És una unió de propietaris d'habitatge creada específicament com a contrapès als sindicats de llogaters. Defensen els drets dels propietaris a Catalunya i busquen equilibrar el marc legal. [1, 3]
- Associació de Propietaris de Catalunya: Amb més de 40 anys d'història, aquesta organització agrupa i assessora petits i mitjans propietaris sobre la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU), impostos i normatives. [2, 6]
- Cambres de la Propietat Urbana: Existeixen a diferents ciutats (Barcelona, Tarragona, Girona, Lleida). Són entitats associatives que defensen els interessos dels propietaris i ofereixen serveis jurídics, econòmics i tècnics molt potents.
Diferències: Com et protegeix cada entitat?
| Organització [2, 3, 6, 7] | Per a què serveix? | En què t'ajuda? |
|---|---|---|
| Associacions / Cambres de Propietaris | Defensar el propietari davant lleis, llogaters o abusos. | Assessoria jurídica, mediació, reclamació d'impagaments. |
| Col·legi d'Administradors de Finques (CAF) | Regular i fiscalitzar la feina dels administradors. | Si el teu problema és directament amb l'administrador de la teva finca, aquí pots posar una queixa formal. |
| Consum / Oficines d'Habitatge | Organismes públics de control. | Reclamar contra constructores per defectes o contra males pràctiques d'empreses de serveis. |
Camins per actuar davant de la teva situació
- Canviar d'administrador: Si la indefensió prové de la gestió de la teva pròpia finca, recorda que la junta de propietaris de l'edifici pot destituir l'administrador en qualsevol moment si s'aconsegueix la majoria de vots (50% + 1 dels coeficients).
- Associar-te: Entitats com Som Habitatge o la Cambra de la Propietat de la teva zona et donaran la cobertura legal que necessites per saber quins drets tens i com exercir-los sense dependre del criteri de tercers. [2, 3]
